Когда собственник прикидывает, выгодно ли управлять самому, он обычно сравнивает одно с нулём: комиссия УК против «ничего не плачу, делаю сам». Но «делаю сам» — это не ноль. Просто эти расходы не приходят счётом, поэтому их и не замечают.
Давайте разберём, из чего складывается настоящая стоимость самостоятельного управления.
Ваше время — это тоже деньги
Звонки арендаторов, показы помещений, счета, подрядчики, налоговая, мелкие аварии — всё это часы каждую неделю. Посчитайте свой час по тому, сколько вы зарабатываете на основном деле. А теперь прикиньте, сколько таких часов уходит на объект.
Часто выходит парадокс: собственник своими руками делает работу, которая на рынке стоит дешевле его собственного часа. То есть он фактически доплачивает временем, которое мог бы потратить на то, что приносит ему больше.
Простой, который тянется дольше, чем нужно
У собственника с одним объектом нет ни потока входящих арендаторов, ни базы, ни отлаженного показа. Поэтому пустое помещение он ищет дольше. А каждый лишний месяц простоя — это аренда, которую вы уже никогда не получите. Её нельзя отыграть потом.
Управляющая компания закрывает вакансию быстрее просто потому, что этим занимается постоянно и на потоке. Разница в один-два месяца простоя часто перекрывает всю её комиссию за год.
Упущенная индексация и слабые условия
Собственник, который ведёт аренду сам, часто стесняется поднимать ставку. Знакомый арендатор, неудобно, «пусть сидит». Индексацию в договор не заложил или заложил, но не применяет. За три-четыре года набегает заметная разница — объект приносит меньше, чем должен по рынку.
Плюс сами условия договора у собственника обычно слабее: нет нормального обеспечительного платежа, размытый порядок расторжения, непонятно, кто платит за что. Всё это всплывает в момент спора — и всегда не в пользу собственника.
Переплата подрядчикам
Уборка, охрана, обслуживание инженерии, ремонт — на всём этом собственник-одиночка платит больше. У него нет объёма, чтобы торговаться, и нет насмотренности, чтобы понять, где ему завышают. Управляющая компания приходит к подрядчикам с несколькими объектами сразу и понимает рыночные цены, поэтому берёт те же услуги дешевле.
Свой час × количество часов, лишние месяцы простоя, недобранная за годы индексация, переплата подрядчикам. Обычно эта сумма перекрывает комиссию управляющей компании — и это при том, что объект под самостоятельным управлением ещё и работает хуже, чем мог бы. Экономия оказывается мнимой.
Управлять самому имеет смысл, пока объект один, небольшой и стабильно заполнен. В этой ситуации честно советовать УК было бы лукавством. Но как только появляется простой, второй объект или просто не хватает времени — «экономия на управлении» начинает тихо съедать доход.
Хорошая новость в том, что это считается. Можно взять свою реальную ситуацию и посмотреть на цифрах, где вы теряете и перекрывает ли это стоимость управления.
Посчитаем вашу ситуацию честно
Пришлите пару вводных по объекту — покажем, во сколько вам обходится управление сейчас и есть ли смысл что-то менять. Без давления.
Посчитать →