Размер вознаграждения — это полдела. Важнее то, от чего оно считается, потому что это задаёт интерес компании. Хорошая модель — та, где УК зарабатывает больше, когда объект работает лучше. Плохая — где интересы расходятся. Пройдёмся по вариантам.
Фиксированная сумма
УК получает оговорённую сумму в месяц независимо от результата. Плюс — предсказуемость, вы точно знаете расход. Подвох — у компании нет прямого стимула поднимать доход объекта: платят одинаково, старайся или нет. Такая модель нормально работает там, где объём работы понятен и стабилен, и хуже — там, где нужно бороться за каждый процент доходности.
Процент от собранной аренды
Самая распространённая модель. УК получает долю от того, что реально собрано с арендаторов. Плюс — компания замотивирована и сдавать площади, и следить, чтобы платили. Подвох — процент считается от выручки, а не от того, что осталось после расходов. Значит, у УК меньше стимула резать расходы: на её вознаграждение это напрямую не влияет. За этим собственнику стоит следить отдельно.
Процент от дохода за вычетом расходов
УК получает долю от того, что осталось после операционных расходов. Это самая честная связка интересов: компания зарабатывает больше, когда объект приносит больше чистыми, поэтому ей выгодно и повышать доход, и снижать расходы. Подвох мягкий — модель сложнее считать и требует прозрачной отчётности, иначе непонятно, от какой базы идёт процент. Но при нормальной прозрачности это лучший вариант для собственника.
Доверительное управление с гарантированной ставкой
УК берёт объект и гарантирует собственнику фиксированный доход, а сама зарабатывает на разнице. Плюс для собственника — предсказуемость и снятая головная боль: вы получаете оговорённую сумму, что бы ни случилось. Подвох — потолок. Весь доход сверх гарантии остаётся у компании, поэтому в удачные периоды вы заработаете меньше, чем могли бы при другой модели. Это плата за спокойствие, и она бывает оправданной.
Нужна предсказуемость и минимум участия — смотрите в сторону гарантированной ставки. Хотите максимум с объекта и готовы вникать в отчётность — процент от чистого дохода честнее всего свяжет ваши интересы с интересами УК. Универсально правильной модели нет, есть подходящая под вашу задачу. Главное — понимать, на что именно замотивирована компания при выбранной схеме.
Мы за то, чтобы проговаривать это прямо на берегу. Когда собственник понимает, как и от чего мы зарабатываем, между нами нет скрытого конфликта интересов — а значит, и поводов для взаимных обид потом. Честный разговор про деньги в начале экономит куда больше, чем сэкономленный процент.
Подберём модель под ваш объект
Расскажем, какая схема вознаграждения честнее свяжет наши интересы с вашими именно на вашем объекте.
Обсудить условия →