Если у собственника один-два объекта, он почти всегда управляет ими сам. И это нормально: сдал помещение, получаешь деньги, чего там ещё. Пока объект небольшой и заполнен, так и правда можно.
Проблемы начинаются, когда съезжает крупный арендатор. Новый всё никак не находится, помещение пустует, а платить за него надо каждый месяц. И тут собственник обычно спешит сдать хоть кому-нибудь. Вот с этого и начинаются потери.
Сначала считаем, где именно теряются деньги
Когда объект приходит к нам, мы сначала не бросаемся его заполнять. Сперва считаем: сколько площадей стоит пустыми, кто сидит в занятых, кто и сколько задолжал, куда уходят деньги на содержание. Одна большая проблема попадается редко. Обычно набирается три-четыре мелких, каждая по отдельности вроде терпимая, а вместе они и съедают весь доход.
И смотрим мы не только на то, сколько объект приносит в этом месяце. Важнее, сколько он стоит целиком, как актив. От этого в итоге зависит и его цена, и доход с него.
Сэкономленный на расходах рубль стоит дороже, чем кажется. Посчитайте сами: если объект оценивают по доходности со ставкой 10%, то каждый миллион, который вы срезали из годовых расходов, добавляет к цене объекта примерно десять миллионов. Так что экономия на содержании только выглядит мелочью. На деле это прямая прибавка к стоимости объекта.
Заполняемость: месяц простоя дороже скидки
Тут собственники чаще всего упираются в ставку. Арендатор просит скидку, ему отказывают из принципа, он собирает вещи и уезжает. Дальше помещение два-три месяца пустует, его надо готовить под нового, за поиск заплатить комиссию. И всё это ради того, чтобы не уступить несколько процентов.
Мы такие вещи считаем до того, как рубить сплеча. Чаще всего удержать нынешнего арендатора с нормальной скидкой выходит дешевле, чем искать нового по полной ставке и три месяца сидеть с пустыми стенами. Бывает и наоборот. Но это всегда надо сначала посчитать, а решать уже по цифрам.
Состав арендаторов: сдать быстро ≠ сдать правильно
Бывает, что весь доход объекта держится на одном-двух арендаторах. Выглядит спокойно, пока они на месте. А стоит одному съехать — и объект опять в минусе. Как раз такой случай нам однажды и достался. Поэтому помещения мы заполняем не абы кем: подбираем арендаторов так, чтобы деньги шли сразу от нескольких и всё не висело на одном договоре.
С торговлей ещё тоньше — там важно соседство. Посадишь неудачного арендатора, и у соседей просядут и поток людей, и ставки. Так что взять хоть кого-то на пустое место тут выходит дороже, чем подождать ещё месяц.
Дебиторка: по регламенту, а не «по-человечески»
Долги по аренде почти всегда копятся по одной причине — из-за отношений. Арендатора давно знаешь, давить неудобно, он обещает заплатить на следующей неделе. Недели превращаются в месяцы, и когда становится уже не до церемоний, долг доходит до сотен тысяч.
У нас на это простой порядок. Напомнили в первые дни, позвонили, не платит — уходит официальная претензия. Всё по срокам, без «ну ещё немного подождём». И тут как раз помогает, что мы люди со стороны: нам проще спокойно требовать своё. Собственнику это на руку.
Как это выглядит на объекте
Обезличенный пример: до и после
Цифры здесь примерные, просто чтобы показать, как это работает. Реального договора за ними нет. Каждый объект мы считаем отдельно: где-то на разворот уходит месяц, где-то полгода.
Не каждый объект получается вывести в плюс. Иногда мы честно говорим: выше этой ставки рынок тут не даёт, потолок. Но такое лучше выяснить сразу, пока помещение не простояло год впустую. К тому времени потерь обычно набегает больше, чем стоило бы любое управление.
Посмотрим на ваш объект
За 30 минут разберём, где теряется доход и какой уровень заполняемости реален именно у вас. Без обязательств.
Оценить объект →